容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平。

容積率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會帶來較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評估建立基礎(chǔ)。

容積率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰧?shí)際情況出發(fā),利用市場實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對應(yīng)關(guān)系。

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)平房容積率修正系數(shù) ，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映平房容積率修正系數(shù) 了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：

（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。

（1）被拆遷房屋容積率，按照房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算；被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明平房容積率修正系數(shù) 的面積確定。

（2）房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房的容積率修正系數(shù)（K）按照1.3計(jì)算；成套樓房（主要指有獨(dú)立的居室、廚房及衛(wèi)生間）的容積率修正系數(shù)（K）按照1.0計(jì)算；非成套樓房的容積率修正系數(shù)根據(jù)其房屋附屬設(shè)施（主要指廚房、衛(wèi)生間）的實(shí)際配套情況在1.0-1.3之間選取。當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計(jì)算。

附件二平房容積率修正系數(shù) ：

朝向修正系數(shù)表（住宅平房） 表一

朝向 北 西 東 南

修正系數(shù) -2% -1.0% 0% 1%

城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：

（一）特爾菲測定法：

在基準(zhǔn)地價(jià)評估過程中確定修正系數(shù)時(shí)平房容積率修正系數(shù) ，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。

此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價(jià)的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其平房容積率修正系數(shù) 他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實(shí)際的反映平房容積率修正系數(shù) ；

（二）樣點(diǎn)地價(jià)法：

通過樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)

此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點(diǎn)資料，無法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對應(yīng)的公開市場價(jià)格。

容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

p——剩余法公式計(jì)算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。

此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會發(fā)生；

當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。

當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。

但地產(chǎn)市場的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。

容積率修正

系數(shù)=平均容積率下平房容積率修正系數(shù) 的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平。

容積率,是土地利用程度的

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會帶來較高的效益,地價(jià)隨之增高平房容積率修正系數(shù) ；另一方面而言,由于

土地報(bào)酬遞減規(guī)律

的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的

邊際效益

最終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為

基準(zhǔn)地價(jià)評估

建立基礎(chǔ)。

容積率修正主要針對商業(yè)用地和

居住用地

,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)?/p>

土地市場

實(shí)際情況出發(fā),利用市場實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對應(yīng)關(guān)系。

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在

城市規(guī)劃區(qū)

的某一

宗地

內(nèi)，房屋的總建筑面積與

宗地面積

的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了

土地利用強(qiáng)度

及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性平房容積率修正系數(shù) ：

（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、

公共綠地

、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、

建筑密度

（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)

建筑物基底面積

與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成

正比例關(guān)系

。

（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買

土地使用權(quán)

的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。