房屋轉(zhuǎn)租是指房屋出租后轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租的房屋再給他人使用，不參與經(jīng)營而獲得租金性收益的行為。

房屋轉(zhuǎn)租包括兩個不同的法律關(guān)系，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違約或違法行為，出租人有權(quán)終止合同。

對于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。但是，現(xiàn)實中對承租人的轉(zhuǎn)租行為的認定往往產(chǎn)生不同的認識，從而產(chǎn)生對承租人交給他人使用是否屬于非法轉(zhuǎn)租而難以認定。

一、轉(zhuǎn)租行為由誰舉證

根據(jù)證據(jù)規(guī)則，誰主張誰舉證，按理應當由出租人來證明對方的非法轉(zhuǎn)租行為。但是，《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后，往往不簽轉(zhuǎn)租合同，或者簽了轉(zhuǎn)租合同，但轉(zhuǎn)租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認是轉(zhuǎn)租，根本就不出示他們之間的轉(zhuǎn)租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同才能認定其非法轉(zhuǎn)租行為幾乎是不可能的。因此，我們認為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務，然后，再由承租人來證明第三人使用不是非法轉(zhuǎn)租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人使用了。這與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條關(guān)于“有證據(jù)證明一方當事人持有證據(jù)無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定也不相悖。

租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。這一點，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規(guī)定的比較清楚。但是，不動產(chǎn)租賃合同具有繼續(xù)性的特征，應當盡量維護租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟關(guān)系的安定性，發(fā)揮促進交易的功能。一般來講，同意轉(zhuǎn)租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式，實踐中頗有爭議。而根據(jù)《民法通則》第56條的規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的，應當依照法律規(guī)定?！睋?jù)此規(guī)定，我們認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉(zhuǎn)租的問題上，法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對顯而易見的轉(zhuǎn)租事實，歷經(jīng)多年而不提異議，還按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人已同意轉(zhuǎn)租。既然雙方?jīng)]有約定允許轉(zhuǎn)租而出租人已經(jīng)默示同意轉(zhuǎn)租，以后再以沒有經(jīng)過自己同意而提出收回房屋就不妥當。

三、合伙經(jīng)營者是否可以使用承租房屋

在現(xiàn)實生活中，有許多案例顯示，承租人將承租的房屋用來與別人合伙經(jīng)營，這種情況能否認定為非法轉(zhuǎn)租行為就得具體問題具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經(jīng)營，那就不能確認承租人有非法轉(zhuǎn)租行為。如果承租人并不參與經(jīng)營，而是由他人經(jīng)營，承租人只是參與分紅，可以認為承租人是一種變相的轉(zhuǎn)租行為。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合伙情況告知了出租人并征求出租人的意見，出租人同意其行為，當然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人與他人合伙使用該房屋，其他合伙人也是不能使用該房屋的。

現(xiàn)實生活中，有些案例顯示，承租人將房屋交給第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登記為個體經(jīng)營，當出租人懷疑對方有非法轉(zhuǎn)租行為時，承租人與第三人又到工商所悄悄地將個體經(jīng)營登記變更為原承租人。對此，出租人可到工商部門調(diào)取承租人曾經(jīng)交給他人使用的證據(jù)，以此來確認承租人有轉(zhuǎn)租行為。在實務中，有人認為對方已經(jīng)改正了就不應當追究了。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的……(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的?！备鶕?jù)這一規(guī)定，我們認為，只要承租人有將房屋交給他人使用而又沒有合法理由，出租人就有權(quán)收回房屋。否則，就違背了合同意思自治原則，必然會侵害出租人自主選擇合同相對人的權(quán)利。再者，法律規(guī)定“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋”，也就是說認定的標準是有沒有法律規(guī)定的幾種行為，并沒有規(guī)定要看現(xiàn)在這幾種行為是否在繼續(xù)，也就是說，只看有沒有法律規(guī)定的幾種行為而不看行為是否正在進行，哪怕行為已經(jīng)停止，但在承租期內(nèi)只要有過法律規(guī)定的幾種行為，出租人就有權(quán)終止合同，收回房屋。

在現(xiàn)實生活中，我們還經(jīng)常碰到這樣一種情況：有人租下一處房屋，未經(jīng)出租人同意，經(jīng)營一段時間后又委托他人經(jīng)營，或者簽訂房屋租賃合同后，直接委托他人經(jīng)營。這種情況能否認定其為非法轉(zhuǎn)租?這要看承租人的主體地位如何。如果承租人是法人，其承租后再委托他人經(jīng)營是可以的，受委托人只是該法人在此處的一個負責人，代表法人在此經(jīng)營，不應當認定該行為是非法轉(zhuǎn)租。但是，如果承租人是個體戶，那情況就不一樣了。《城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例》第四條規(guī)定“個體工商戶，可以個人經(jīng)營，也可以家庭經(jīng)營。個人經(jīng)營的，以個人全部財產(chǎn)承擔民事責任;家庭經(jīng)營的，以家庭全部財產(chǎn)承擔民事責任。個體工商戶可以根據(jù)經(jīng)營情況請一、二個幫手;有技術(shù)的個體工商戶可以帶三、五個學徒。”根據(jù)這一規(guī)定，個體工商戶只能以個人經(jīng)營或家庭經(jīng)營，可以請幫手或帶學徒，而不可以委托他人經(jīng)營或給他人承包經(jīng)營。如果個體工商戶以委托他人經(jīng)營或承包給他人經(jīng)營為借口而否認其非法轉(zhuǎn)租行為，法律則不能支持。

總之，房屋非法轉(zhuǎn)租行為的確認在現(xiàn)實生活中是個復雜的問題，法律對此并沒有作出具體規(guī)定，這就需要我們法律工作者運用法理和生活常識進行推定從而作出正確的判斷。

轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百一十六條

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，是指房屋承租人將承租轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 的房屋再出租轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 的行為轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，合法的轉(zhuǎn)租須符合兩個必要條件：合法條件一：轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無效。合法條件二：轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權(quán)人取得。因此，只要滿足上述兩個條件的，則是合法轉(zhuǎn)租，因此轉(zhuǎn)租費也是受法律保護的。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百一十六條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是有沒有發(fā)生租賃權(quán)的移交轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，轉(zhuǎn)讓沒有權(quán)利移交轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，只是授權(quán)別人使用轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 ，轉(zhuǎn)租實際上是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)移，你不在享有租賃權(quán)。

租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，兩者的法律性質(zhì)是不同的。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓第三人與出租人之間。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓的一般是使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的是所有權(quán)、使用權(quán)及其轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 他附屬權(quán)利。

前者為設(shè)定的取得，后者為轉(zhuǎn)移的取得。

房屋轉(zhuǎn)租是轉(zhuǎn)租人在租賃物上再度設(shè)定轉(zhuǎn)租房屋是不是變相轉(zhuǎn)租土地 了一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租人與被轉(zhuǎn)租人之間成立新的租賃契約。

房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是將原房屋租賃權(quán)讓與給受讓人，并沒有設(shè)立一個新的租賃權(quán)，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間成立的是一個轉(zhuǎn)讓契約而非租賃契約。