房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r補償包括防止性補償 ，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定補償包括防止性補償 的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價補償包括防止性補償 ，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積補償包括防止性補償 ，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

成都市在城市建設(shè)中規(guī)范房屋拆遷補償評估管理工作補償包括防止性補償 的三點做法作者：成都市房屋拆遷管理處 時間：2003年11月12日 關(guān)鍵字：

《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》于2001年11月1日頒布施行。在“市場評估”這一新的拆遷補償機制下補償包括防止性補償 ，2002年成都市中心城區(qū)共拆遷房屋面積125萬平方米補償包括防止性補償 ，拆遷居民2．5萬多房，拆遷量創(chuàng)成都市歷史之最。為加快城市建設(shè)步伐起到了應(yīng)有的先行作用。如何使城市房屋拆遷補償真正走向市場經(jīng)濟，如何對拆遷補償評估工作實施有效管理?主要有三點做法：一、制定城市房屋拆遷補償評估的配套文件在廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，先后制定了《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》、《成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則》、《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于房屋拆遷管理中幾個具體問題的補充通知》、《關(guān)于貫徹〈成都市房屋拆遷管理暫行辦法〉有關(guān)具體問題的通知》等配套性文件，從技術(shù)和管理層面確立了行之有效的基本制度和方法，為評估機構(gòu)開展評估和管理機關(guān)實施監(jiān)督提供了科學依據(jù)。(一)確立分類評估和分戶評估制度。鑒于成都市房屋拆遷工程規(guī)模大的特點，規(guī)定了分類評估制度和分戶評估制度。1、分類評估。是指估價機構(gòu)對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等分類進行房地產(chǎn)市場平均價格的評估。分類評估適用于工程大、集中成片的被拆遷房屋和安置房屋。由拆遷人委托估價機構(gòu)采用抽樣方式，在每類房屋中選取具代表性的房屋作為樣本點，得出各類房屋的市場平均價格。拆遷人和被拆遷人參照分類評估的價格協(xié)商補償數(shù)額，簽訂補償安置協(xié)議。在相關(guān)文件中，確立了被拆遷房屋的分類方法，按結(jié)構(gòu)可分為簡易結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混(混合)結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等；按用途可分為居住用房、營業(yè)用房、生產(chǎn)用房等；按區(qū)位可分為一類地區(qū)、二類地區(qū)、三類地區(qū)和四類地區(qū)等。實行分類評估，解決了較大拆遷工程和市政重點工程時效性強的問題，有助于對拆遷成本的總體控制。同時，由當事人參照分類評估價格協(xié)商補償金額，也充分展示了市場經(jīng)濟的運作方式。2、分戶評估。是指估價機構(gòu)對被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進行房地產(chǎn)市場價格的評估。是拆遷人和被拆遷人參照分類評估價格協(xié)商達不成補償協(xié)議時采用的，同時適用于安置房屋中的非住宅房屋和零星安置住房。分戶評估的評估機構(gòu)由拆遷人、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價機構(gòu)進行。協(xié)商不成的，可在拆遷當事人雙方提出的估價機構(gòu)名單中抽簽確定并共同委托。估價機構(gòu)不得接受拆遷當事人單方對被拆遷房屋的分戶評估委托。實行分戶評估，有助于拆遷補償體現(xiàn)公平、合理、等價有償原則，充分保護當事人合法權(quán)益。(二)確立采用已有評估結(jié)果的制度。為保護拆遷當事人的合法權(quán)益，允許拆遷當事人對分類評估有異議的，可提出分戶評估。但進入裁決程序后，被拆遷人不配合指定的估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估的，該房屋原已進行分戶評估的，以原分戶評估的結(jié)果作為裁決依據(jù)；如被拆遷人無理阻擾，估價機構(gòu)無法進行評估的，而進入裁決程序前該房屋又未進行分戶評估的，以分類評估的價格作為裁決的依據(jù)。(三)確立同一機構(gòu)評估制度。在房屋拆遷補償評估中，既有被拆遷房屋的評估，也有安置房屋的評估。由于評估機構(gòu)和評估人員的評估經(jīng)驗及評估方法不同，再加上其他因素影響，不同的評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果會有一定差異。為防止評估結(jié)果的差異太大，規(guī)定同一拆遷項目的被拆遷房屋和集中或成片安置住房的分類評估，拆遷人只能委托同一估價機構(gòu)進行一次性評估。(四)確立評估對象。明確評估對象是估價機構(gòu)準確估價的前提。實踐中，常會出現(xiàn)補拆遷人要求對其室內(nèi)裝飾、停產(chǎn)停業(yè)損失等作出估價的問題。因此，規(guī)定拆遷補償估價對象是被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)，不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償，也不包括被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修。(五)確立評估方法。房屋拆遷補償評估方法是影響估價結(jié)果準確與否的重要因素之一。為規(guī)范估價機構(gòu)的評估方法，房屋拆遷補償估價采用市場比較法、收益法和成本法，原則是優(yōu)先使用市場比較法、盡量使用兩種以上的估價方法。如確有困難，只能使用一種方法的，應(yīng)說明理由。如沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。對住房、營業(yè)用房以外的其他用途房屋，可只采用成本法進行估價，但應(yīng)說明理由。二、建設(shè)精良的評估隊伍(一)建立房屋拆遷補償評估市場準入機制。為防止估價機構(gòu)在房屋拆遷補償評估市場進行違法活動，建立房屋拆遷補償評估市場準入機制，禁止無合格資質(zhì)的估價機構(gòu)進入房屋拆遷補償評估市場。被拆遷房屋在中心城區(qū)的，從事房屋拆遷補償評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)具有二級以上資格等級，并向市房管局備案；被拆遷房屋在郊區(qū)(縣)的，從事房屋拆遷補償評估的估價機構(gòu)，應(yīng)具有三級以上資格等級，并向當?shù)胤抗懿块T備案。(二)對評估人員進行培訓。為保證房屋拆遷補償?shù)脑u估質(zhì)量，先后組織了兩期培訓班，重點從以下幾方面進行培訓：1．城市房屋拆遷法規(guī)和政策培訓。2．房屋拆遷補償評估專業(yè)技術(shù)培訓。3．評估人員職業(yè)道德培訓。三、加強對房屋拆遷補償評估活動的監(jiān)管(一)通過備案的方式監(jiān)管評估活動。為維護被拆遷人的合法利益和防止評估機構(gòu)及其評估人員的不正當行為，對拆遷補償評估活動建立了三次備案制度。第一次備案：凡從事房屋拆遷補償評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須到房管部門備案，目的在于審查進入拆遷補償評估市場的評估機構(gòu)資質(zhì)條件；第二次備案：估價機構(gòu)受理拆遷人的分類估價委托后，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門備案，以便于房屋拆遷主管部門隨時監(jiān)管其評估活動；第三次備案：評估機構(gòu)應(yīng)在分類評估的估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告出具后3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門備案。拆遷管理部門收到評估報告后審查其合理性，查看評估是否客觀、公正，評估結(jié)果是否有損于被拆遷人利益等。如發(fā)現(xiàn)存在問題，拆遷管理部門可對評估機構(gòu)提出修正或調(diào)整估價結(jié)果的建議。(二)通過專人負責的方式監(jiān)管評估活動。所謂專人負責，是指對一項房屋拆遷工程的管理，拆遷管理部門采取由具體經(jīng)管人員負責到底的制度。經(jīng)管人員跟蹤調(diào)查和監(jiān)督房屋拆遷補償評估活動的進行，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。采取現(xiàn)場查看、實地抽查等多種方式監(jiān)管評估活動。如經(jīng)管人員發(fā)現(xiàn)評估人員與拆遷人惡意串通、低估被拆遷房屋、高估安置房屋、評估結(jié)果失真等損害被拆遷人利益的情形，經(jīng)管人員針對評估人員的不當行為可通過管理渠道提請房地產(chǎn)估價主管部門給予處罰。(三)規(guī)定房屋拆遷補償估價機構(gòu)及估價人員的處罰措施。僅有監(jiān)督，沒有處罰，不足以規(guī)范估價機構(gòu)和估價人員的評估行為。規(guī)定了房屋拆遷補償評估的估價機構(gòu)及其估價師的禁止行為：1．轉(zhuǎn)讓拆遷補償評估業(yè)務(wù)或允許他人借用自己的名義從事拆遷補償評估業(yè)務(wù)；2．出具虛假評估報告，評估結(jié)果嚴重失真，或惡意串通損害拆遷當事人合法權(quán)益；3．不接受房屋拆遷管理部門對拆遷補償評估的監(jiān)督。對估價機構(gòu)及其估價師的違法行為，由房屋拆遷管理部門提請房地產(chǎn)估價主管部門降低或取消其房地產(chǎn)評估資格，其中嚴重者依法承擔經(jīng)濟責任或刑事責任。(四)規(guī)范估價機構(gòu)和估價人員的職業(yè)道德。評估機構(gòu)及其評估人員職業(yè)道德水準決定其在評估活動中的行為規(guī)范。因此，在拆遷補償評估機構(gòu)及其評估人員職業(yè)道德建設(shè)方面，要遵守如下職業(yè)道德：1．估價機構(gòu)接受估價委托后，不得向其他估價機構(gòu)轉(zhuǎn)讓其受托的估價業(yè)務(wù)；2．估價人員和估價機構(gòu)對委托方提供的情況和資料保守秘密；3．估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)堅持獨立、客觀、公正原則，不得出具虛假報告；4．拆遷補償估價涉及兩個以上估價機構(gòu)的，估價人員和估價機構(gòu)之間應(yīng)相互尊重，不得有貶低他人的言行；5．估價人員和估價機構(gòu)不得允許他人借用自己的名義從事拆遷補償估價業(yè)務(wù)；6．估價機構(gòu)應(yīng)當執(zhí)行國家和當?shù)卣?guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，或降低收費標準，進行不正當競爭；7．估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)當履行對委托人和拆遷管理部門的解釋義務(wù)，對其出具的估價報告作出解釋和說明。(五)制定補充性規(guī)定用以指導評估活動。由于拆遷補償評估是一種嶄新制度，評估活動中可能會出現(xiàn)現(xiàn)有法規(guī)和政策中未作規(guī)定的事項，或按現(xiàn)有法規(guī)和政策執(zhí)行會極不合理的情形，如不及時解決，勢必影響評估活動的進行或產(chǎn)生錯誤的評估結(jié)果，進而阻礙拆遷工作的進程。為此，在遇到上述情形時，應(yīng)及時組織管理人員、專家和當事人等一起座談研究，針對具有普遍性的問題，制定補充性文件，用以指導和規(guī)范評估活動。1．被拆遷房屋實行分層評估。被拆遷房屋屬于多層營業(yè)用房的，被拆遷人往往要求拆遷人統(tǒng)一按一樓的評估價格進行補償安置，這樣就不合理地增大了拆遷人的拆遷成本。于是，在文件中補充規(guī)定，對被拆遷房屋屬多層樓房的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)按樓層分層進行分類評估；2．確定評估時點。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)和政策規(guī)定，評估的時點是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。實際工作中，常有一些周期相當長的拆遷工程，如正在實施的沙河拆遷工程。由于時間跨度大和很多不確定因素，如以拆遷許可證頒發(fā)之日作為評估時點所作出的評估價格作為被拆遷房和安置房的評估價格，對拆遷人和被拆遷人都是不合理的。于是，將其調(diào)整為以召開拆遷動員會和拆遷公告發(fā)布之日作為評估時點；3．特大工程實行分段評估。對于周期相當長、工程量特別大的特大拆遷工程，工程實施常采取分段式作業(yè)，針對這類特大工程，要按工程的分期實施階段，由評估機構(gòu)對相應(yīng)范圍內(nèi)的被拆遷房和安置房進行評估；4．期房安置可作預(yù)評估。拆遷人對被拆遷人安置期房的，由于現(xiàn)有政策未設(shè)預(yù)評估制度，安置房屋價格無法確定，往往被拆遷人顧慮很多，因而不易達成拆遷安置補償協(xié)議。于是，增設(shè)了預(yù)評估制度：對過渡安置的期房，在具備計劃、規(guī)劃、國土等審批手續(xù)，并明確竣工交付日期后，可進行預(yù)評估的，拆遷雙方當事人可按預(yù)評估的價格先行結(jié)算，被拆遷人暫按差價的50％預(yù)付補差款，待房屋竣工驗收合格后，再重新評估并據(jù)實結(jié)算。預(yù)評估雖只是一種輔助性的手段，不是最終評估的依據(jù)，但有助于拆遷雙方當事人達成拆遷補償安置協(xié)議和保護被拆遷人的合法利益，因而這一補充規(guī)定具有實際意義。

在公司企業(yè)拆遷中補償包括防止性補償 ，對中小企業(yè)來講一般能獲得六部分補償項目。吳少博律師總結(jié)

一、土地使用權(quán)的區(qū)域補償價

所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補償價，通俗來說就是土地使用權(quán)補償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國有土地使用權(quán)。經(jīng)過國有土地出讓或者劃撥取得工業(yè)用地資質(zhì)的，這都應(yīng)納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補償?shù)摹?/p>

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，房屋拆遷時幾成新也是重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能并不滿足四面都有墻的要求，但是用于補償包括防止性補償 了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失費

因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。

停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢？

（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。

（3）財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問到的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，而是含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。

四、裝修附屬物

對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，這按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。

五、機器設(shè)備

機器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，而可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖前徇w費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費用。

在補償包括防止性補償 我國，小微企業(yè)數(shù)量眾多，在城市拆遷過程中，很多小微企業(yè)面臨搬遷。一些地方政府在處理拆遷補償方面工作不到位，導致發(fā)生糾紛事件，對于企業(yè)來說，拆遷款拿不到也直接影響后期經(jīng)營。那么小微企業(yè)拆遷補償包括哪些項目補償包括防止性補償 ？在拆遷前需要做哪些準備工作？下面補償包括防止性補償 我們一起通過路永強律師來具體補償包括防止性補償 了解下。

一、小微企業(yè)拆遷補償包括哪些項目？

企業(yè)拆遷補償主要分為以下幾個部分：房屋（所有權(quán)人）、土地及附屬物補償費用、租金差價（承租房屋補償包括防止性補償 的企業(yè)）、搬遷和安置補償費用、停產(chǎn)停業(yè)損失、補助和獎勵費用、其他無形資產(chǎn)損失。集體土地上企業(yè)拆遷的補償與國有土地上企業(yè)拆遷補償最大的區(qū)別就在于土地相關(guān)補償費用。對于集體土地的補償，有關(guān)的法律依據(jù)主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定?？梢钥闯?，此規(guī)定市針對征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒有關(guān)于商業(yè)用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規(guī)定是空白的。

二、小微企業(yè)拆遷前應(yīng)做哪些準備工作？

（一）對企業(yè)的財產(chǎn)進行預(yù)估，保存證據(jù)

1、整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。

2、準備企業(yè)財產(chǎn)清單。財產(chǎn)清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實的基礎(chǔ)上做到合理評估。

3、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。

（二）規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患

為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業(yè)施加壓力，企業(yè)應(yīng)該對自身進行規(guī)范。如稅務(wù)、消防、安全生產(chǎn)等，對各種可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)估，提前防范，提前布局。

（三）隨時關(guān)注拆遷信息

所以聽到拆遷要開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。

（四）尋求專業(yè)人士幫助

拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應(yīng)盡快尋求專業(yè)人士的幫助，比如專業(yè)的評估和財會人員，對企業(yè)的資產(chǎn)進行評估并對財務(wù)賬目進行梳理。比如尋找專業(yè)的律師，針對企業(yè)的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現(xiàn)人身財產(chǎn)損失，并防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。

綜上所述，作為企業(yè)，應(yīng)該在拆遷開始前做好準備工作，對企業(yè)資產(chǎn)進行預(yù)估，保留證據(jù)，并準備好企業(yè)財產(chǎn)清單。小微企業(yè)拆遷補償項目主要包括拆遷資產(chǎn)補償、搬遷費用補償、人員安置補償和政策性補償?shù)取ａ槍Σ疬w過程中可能發(fā)生的糾紛，企業(yè)應(yīng)該通過專業(yè)人士協(xié)助處理。

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