>不忘初心，方能恒遠(yuǎn)。天用律所將一以貫之，以敬畏之心打造底蘊(yùn)，以無(wú)畏精神鑄就光輝，不斷提升專業(yè)水平和服務(wù)能力，持續(xù)為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)！不定期組織模擬法庭、案例分享會(huì)、案例指導(dǎo)性總結(jié)，這一期的內(nèi)容就是天用律師對(duì)承辦案件的分析和總結(jié)。

>周某于2005年11月與余某簽訂《房屋買賣合同》，約定余某自愿將其名下所有的房屋出售給周某，周某在本合同生效之日向余某支付購(gòu)房款。

>合同中第九條約定：

>因余某房屋產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)未辦理，余某需將管理委員會(huì)權(quán)屬人名稱更改為周某指定人名稱。上述三方在合同落款處蓋章簽字捺印簽日期予以確認(rèn)。

>2006年1月5日，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，就付款事宜和辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜達(dá)成一致：

>約定周某于當(dāng)天支付購(gòu)房款，剩余房款分兩次支付；若房產(chǎn)證下發(fā)后，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人不是周某指定人的名字，則余某負(fù)責(zé)將權(quán)屬變更為周某指定人，并于新證下發(fā)后一個(gè)月內(nèi)辦妥，一切過(guò)戶事宜及稅費(fèi)均由余某方承擔(dān)。雙方及余某方代理人劉某在落款處簽字捺印簽日期確認(rèn)。周某于當(dāng)日按約定向余某支付購(gòu)房款。

>同日，余某出具《聲明書(shū)》一份，就涉案房屋基礎(chǔ)信息及余某自愿將案涉房屋出售給周某，承諾將會(huì)嚴(yán)格按照約定履行義務(wù)的相關(guān)事實(shí)作出聲明，并共同至公證處出具《公證書(shū)》。

>2006年2月28日，周某開(kāi)始占有使用案涉房屋至今。然而，案涉房屋在2012年即可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但余某卻以各種理由不予辦理，致使周某至今未能取得案涉房屋權(quán)屬證明，周某無(wú)奈找到天用律所進(jìn)行訴訟維權(quán)。

>周某原主張余某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但鑒于案涉房屋涉拆遷權(quán)益人達(dá)15人之多，其他權(quán)益人主張余某系無(wú)權(quán)處置，法官也明確表示無(wú)法支持周某主張，因此與周某商議后，改變?cè)V訟策略為確認(rèn)買賣合同效力，具體分析如下：

> 一、未辦理物權(quán)登記不影響合同效力

>《民法典》第二百一十五條

>規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?

>《物權(quán)法》（2007）第十五條

>規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?

>雙方簽訂案涉合同后，周某按約定履行付款義務(wù)，余某向周某收取購(gòu)房款、交付房屋鑰匙，并向公證處辦理公證，即案涉合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，以及不違背公序良俗，符合民法典關(guān)于民事法律行為生效的條件的規(guī)定，即使案涉房屋未辦理物權(quán)登記，同樣不影響合同效力。

> 二、未取得處分權(quán)不影響合同效力一

>《民法典》第五百九十七條

>“因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！?

>《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋﹝2012〕8號(hào)）第三條

>“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?

>首先，余某事實(shí)上有權(quán)處分案涉房屋：

>一是案涉房屋被拆遷人系本案余某，房屋拆除人口為“2+13=15人”，即案涉房屋的所有權(quán)人為余某，其享有處置案涉房屋的合法權(quán)利，“拆除人口”不享有房屋的所有權(quán)，當(dāng)然也不具處分權(quán)利；

>二是余某作為被拆遷人代表簽訂拆遷安置協(xié)議，說(shuō)明其相關(guān)權(quán)益人已經(jīng)明確授權(quán)，且余某與周某簽訂案涉合同時(shí)，亦向周某出示拆遷安置協(xié)議，周某基于對(duì)被拆遷人的合理信賴已盡到合理注意義務(wù)，屬善意相對(duì)人；

>三是周某在案涉房屋居住近20年，即使該房屋存在其他權(quán)益人，顯然應(yīng)知悉該買賣行為，明知而未主張應(yīng)認(rèn)定為追認(rèn)，即余某具有處分權(quán)利。

>其次，即使余某尚未取得案涉房屋的處分權(quán)，根據(jù)上述相應(yīng)法律規(guī)定，案涉合同并不因此無(wú)效。

>三、案涉合同效力應(yīng)適用民法典規(guī)定

>《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款

>規(guī)定，“民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?

>第八條規(guī)定，“民法典施行前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定合同無(wú)效而適用民法典的規(guī)定合同有效的，適用民法典的相關(guān)規(guī)定。”

>案涉合同雖簽訂于《民法典》施行前，但應(yīng)適用民法典的相關(guān)規(guī)定：

>一是案涉合同所涉法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，因此引起的糾紛應(yīng)適用民法典的規(guī)定；

>二是民法典施行前，案涉合同存在無(wú)效、有效或效力待定等爭(zhēng)議，但根據(jù)《民法典》應(yīng)認(rèn)定合同有效，因此適用《民法典》符合上述法律規(guī)定。

>綜上所述，案涉合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗；無(wú)論依據(jù)現(xiàn)行或原法律規(guī)定，是否具有處分權(quán)都不是否定合同效力的法定事由，案涉合同應(yīng)合法有效。

>案例來(lái)源：北京天用律師事務(wù)所，以上為天用律所辦理過(guò)的真實(shí)案例，為確保個(gè)人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。