交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；在保修期外，存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋在過(guò)戶(hù)交付后，責(zé)任歸買(mǎi)受人承擔(dān)。法律依據(jù)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

需要辨別漏水原因。如果還處于保修期限內(nèi)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，可以要求開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有盡到保修的義務(wù)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，可以向當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行投訴。超出新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 了保修期限，如果是公共部分漏水可以審啟動(dòng)房屋維修金維修，如果是樓上業(yè)主裝修不當(dāng)可以請(qǐng)求樓上業(yè)主負(fù)責(zé)或賠償。如果是新買(mǎi)的可以要求原業(yè)主承擔(dān)，不屬于以上原因，只能自己承擔(dān)?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條 開(kāi)發(fā)商對(duì)防水的賠償責(zé)任：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限為五年。 《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條 (一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ； (二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； (三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； (四)電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

因?yàn)橥鈮儆诠膊糠?，所以是物業(yè)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 的維修范圍，但如果是因?yàn)槿藶槠茐?，?dǎo)致外墻滲水，那么應(yīng)由破壞者進(jìn)行維修，并承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任分，如果破壞人沒(méi)有辦法維修，可由物業(yè)進(jìn)行維修，破壞者承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

確認(rèn)外墻滲水的責(zé)任人

1、如果是新購(gòu)買(mǎi)的一手房，還未過(guò)保質(zhì)期的，那么外墻發(fā)生滲水，就要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一般情況下，新房的保修期為5年，開(kāi)始時(shí)間為交房日期，當(dāng)用戶(hù)遇到這種情況時(shí)，可以麻煩物業(yè)出面，要求開(kāi)發(fā)商維修，并承擔(dān)責(zé)任，若開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任，可以尋求法律幫助，維護(hù)自身權(quán)益。

2、如果房屋已經(jīng)過(guò)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 了質(zhì)保期，并且因?yàn)槲飿I(yè)管理不善，導(dǎo)致外墻出現(xiàn)滲水，那么需要有物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、如果房屋因?yàn)樽匀焕匣?，?dǎo)致外墻出現(xiàn)滲水，物業(yè)公司可提取公共維修基金，對(duì)外墻滲水的部分進(jìn)行維修。當(dāng)然，提取維修基金的時(shí)候，必須要通過(guò)至少三分之二以上的業(yè)主同意。

如果所購(gòu)買(mǎi)的二手房出現(xiàn)漏水現(xiàn)象新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，并且已經(jīng)過(guò)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 了保修期，戶(hù)主也不要過(guò)于擔(dān)心，首先要查明房屋漏水的原因，從根源處尋求解決的辦法：

1、 如果是公共部位漏水，則可以啟用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。所以，如果是公共部位漏水，可以申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

2、 如果漏水區(qū)域是屋頂，漏水原因是由于樓上的戶(hù)主對(duì)房屋的使用或者裝修不當(dāng)而造成引起的，那么樓上的住戶(hù)應(yīng)當(dāng)對(duì)樓下的漏水承擔(dān)全部的責(zé)任，除新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 了修繕的費(fèi)用，如果造成相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)損失可能還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

3、 如果漏水的原因是自己造成的，那就得自己承擔(dān)責(zé)任。先找物業(yè)公司，如果沒(méi)有物業(yè)或物業(yè)棄管的，再找專(zhuān)業(yè)的維修公司。

二手房漏水原房主該承擔(dān)責(zé)任嗎

新買(mǎi)的二手房出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，有部分新戶(hù)主就會(huì)問(wèn)，原房主是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。對(duì)此，首先要明確一個(gè)問(wèn)題：交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同是否涉及到交房后房屋漏水的相關(guān)事宜，看看合同上是怎么規(guī)定的，一般都會(huì)按照合同執(zhí)行。如果交房前，賣(mài)方隱瞞了漏水問(wèn)題，買(mǎi)方在交房之后發(fā)現(xiàn)了漏水問(wèn)題，是可以要求原戶(hù)主進(jìn)行維修的；如果漏水問(wèn)題發(fā)生在交房之后，那應(yīng)該有買(mǎi)家自己解決。基于此，買(mǎi)方在簽訂購(gòu)房合同前一定要對(duì)所購(gòu)房屋有充分的了解，合同涵蓋的范圍也要盡量詳細(xì)具體。

查明漏水原因，誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)。當(dāng)然，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)該確認(rèn)房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，是否會(huì)留下質(zhì)量隱患，與賣(mài)方協(xié)商好，避免日后產(chǎn)生不愉快的糾紛。

房屋漏水屬于購(gòu)房存在瑕疵新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) ，一般情況下房產(chǎn)僅有一般瑕疵，不影響主體功能使用的話(huà)，是不能夠直接退的。當(dāng)然，賣(mài)方負(fù)有瑕疵修繕的責(zé)任，如果漏水比較嚴(yán)重，已經(jīng)影響到正常居住，法律規(guī)定賣(mài)方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修并承擔(dān)一定合同責(zé)任，如果經(jīng)維修后仍然存在漏水的，買(mǎi)房可以主張解除合同。不過(guò)一般這種情況應(yīng)首先選擇協(xié)商，協(xié)商不成的話(huà)新買(mǎi)的二手房外墻漏水誰(shuí)負(fù)責(zé) 我們也可以通過(guò)訴訟解決。這里律師建議給大家提供幾點(diǎn)購(gòu)房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法：(1)如果賣(mài)家在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題，那么就可以要求賣(mài)家承擔(dān)賠償責(zé)任，如果質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，可以解除合同。(2)如果房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，但出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人已明知瑕疵的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。(3)出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題后應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間通過(guò)拍照、錄像等方式保存證據(jù)，以備爭(zhēng)議訴訟使用。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條【締約過(guò)失】當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一) 假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;(二) 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三) 有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。