企業(yè)破產(chǎn)法第一百零九條和第一百一十三條、合同法第二百八十六條以及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）等。按照現(xiàn)行規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ：破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ；支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)；建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)；物權(quán)擔(dān)保債權(quán)；工資等勞動(dòng)債權(quán)；所欠稅款及部分勞動(dòng)債權(quán)；普通債權(quán)。對(duì)于被拆遷人權(quán)利、商品房買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記權(quán)利的順位房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，并無(wú)規(guī)則可循。

法律分析：1、簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的被拆遷人房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的支付房屋請(qǐng)求權(quán)2、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)3、銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的預(yù)售商品房購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無(wú)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，可以從抵押物變價(jià)款中分出一定比例優(yōu)先受償4、破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)5、預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)、消費(fèi)購(gòu)房人支付的定金本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動(dòng)債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金)6、所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用7、普通破產(chǎn)債權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》 第一百一十三條 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；

（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；

（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算的賠償程序是優(yōu)先清償開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)費(fèi)用和公益?zhèn)鶆?wù)；其次是公司職工的工資、傷殘補(bǔ)助和撫恤費(fèi)等等；接著是社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和原應(yīng)繳的公司稅款；最后才是普通債務(wù)人的清償房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，如果不足夠清償請(qǐng)一個(gè)順序的費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，就按照比例清償。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，房地產(chǎn)公司的 破產(chǎn)清算 程序如下： 1、破產(chǎn)清算程序的啟動(dòng) 破產(chǎn)程序因當(dāng)事人申請(qǐng)而開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ， 債權(quán)人 和 債務(wù)人 都可以提出破產(chǎn)申請(qǐng)。提出申請(qǐng)時(shí)，必須列明破產(chǎn)事由。破產(chǎn)案件通常由債務(wù)人住所地的法院 管轄 ;對(duì)當(dāng)事人提出的破產(chǎn)申請(qǐng)，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，有正當(dāng)理由的，符合破產(chǎn)案件受理?xiàng)l件的，予以受理。 債權(quán)人提出申請(qǐng)的，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向人民法院提交財(cái)產(chǎn)狀況說(shuō)明、 債務(wù) 清冊(cè)、債權(quán)清冊(cè)、有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及職工 工資 的支付和 社會(huì)保險(xiǎn) 費(fèi)用的繳納情況。 人民法院裁定不受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。 人民法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)指定管理人。 2、管理人接管破產(chǎn)企業(yè)，處理善后事宜 人民法院指定管理人后，管理人接管破產(chǎn)企業(yè)的帳冊(cè)、文書(shū)、資料、印章及全部資產(chǎn)，清產(chǎn)核資，行使法律賦予的權(quán)利，處理債務(wù)人企業(yè)的善后事宜。 3、發(fā)布公告，通知債權(quán)人申報(bào)債權(quán) 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)確定債權(quán)人申報(bào)債權(quán)的期限。債權(quán)申報(bào)期限自人民法院發(fā)布受理破產(chǎn)申請(qǐng)公告之日起計(jì)算，最短不得少于三十日，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月。 債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在 清算 組成立之日起30日內(nèi)，未收到通知的、自清算組公告之日起45日內(nèi)申報(bào)債權(quán)。申報(bào)債權(quán)期間清算組不得對(duì)個(gè)別債權(quán)人清償債務(wù)。 4、審核債權(quán)，召開(kāi) 債權(quán)人會(huì)議 ，審議破產(chǎn)清算重大事項(xiàng) 債權(quán)申報(bào)完成后，管理人對(duì)債權(quán)進(jìn)行審核，并將審核結(jié)果提交債權(quán)人會(huì)議進(jìn)行審議和核查，同時(shí)債權(quán)人會(huì)議對(duì)選任和更換債權(quán)人委員會(huì)成員、決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)，審議重整計(jì)劃、和解協(xié)議、債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理方案、 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 的變價(jià)方案等相關(guān)事項(xiàng)，并作出決議。 5、依法處置房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 執(zhí)行債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理方案及破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案等，在清理破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、處理完善后事宜，在確定破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上編制財(cái)產(chǎn)分配方案，提交債權(quán)人會(huì)議討論，通過(guò)后交人民法院裁定。 6、清償債務(wù) 管理人編制的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案經(jīng)人民法院裁定后，根據(jù)方案的要求以現(xiàn)金或者實(shí)物償還破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順序如下: （1）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán); （2）銀行 抵押權(quán) 以及經(jīng) 預(yù)告登記 的預(yù)售 商品房 購(gòu)房 人請(qǐng)求權(quán)，按登記先后順序就 抵押 物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無(wú)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時(shí)，可以從抵押物變價(jià)款中分出一定比例優(yōu)先受償; （3）破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù); （4）預(yù)售商品房消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)、消費(fèi)購(gòu)房人支付的 定金 本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ； （5）勞動(dòng)債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、 傷殘 補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本 養(yǎng)老保險(xiǎn) 、基本 醫(yī)療保險(xiǎn) 費(fèi)用，以及法律、行政 法規(guī) 規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金); （6）所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用; （7）普通破產(chǎn)債權(quán)。 （8）清償結(jié)果如果有剩余財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)股東之間進(jìn)行再次分配。 7、提請(qǐng)終結(jié)破產(chǎn)程序 管理人在清償完破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)后，清算工作結(jié)束，應(yīng)當(dāng)向人民法院報(bào)告，請(qǐng)求終結(jié)破產(chǎn)程序。 8、辦理 注銷(xiāo)登記 人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序后，清算組應(yīng)當(dāng)向原破產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)機(jī)關(guān)、企業(yè)登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)其登記，終止其法人地位。 法條摘要： 《中華人民共和國(guó) 企業(yè)破產(chǎn)法 》 第十一條　人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)申請(qǐng)人。 債權(quán)人提出申請(qǐng)的，人民法院應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人。債務(wù)人應(yīng)當(dāng)自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向人民法院提交財(cái)產(chǎn)狀況說(shuō)明、債務(wù)清冊(cè)、債權(quán)清冊(cè)、有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及職工工資的支付和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納情況。

1、成立清算組。人民法院應(yīng)當(dāng)在宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起十五日內(nèi)成立清算組房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 ，接管破產(chǎn)企業(yè)，清算組應(yīng)當(dāng)由股東、有關(guān)機(jī)關(guān)及專(zhuān)業(yè)人士組成;

2、清算組接管破產(chǎn)公司。人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后，破產(chǎn)企業(yè)由清算組接管，負(fù)責(zé)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、清理、估價(jià)、處理、分配，代表破產(chǎn)企業(yè)參與民事活動(dòng)，其行為對(duì)人民法院負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作;

3、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，由清算組提出分配方案，在債權(quán)人會(huì)上討論通過(guò)，報(bào)人民法院批準(zhǔn)后由清算組具體執(zhí)行;

清算組分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)前，首先應(yīng)撥付清算費(fèi)用，其中包括：

（1）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理、變賣(mài)、分配所需房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算優(yōu)先賠償 的費(fèi)用;

（2）破產(chǎn)案件訴訟費(fèi);

（3）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先支付清算費(fèi)用后，應(yīng)按以下順序清償：

（1）破產(chǎn)企業(yè)拖欠的職工工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用;

（2）破產(chǎn)企業(yè)拖欠稅款;

（3）破產(chǎn)債權(quán)。

4、清算終結(jié)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報(bào)清算分配工作的情況，并申請(qǐng)人民法院裁定破產(chǎn)終結(jié)，未得到清償?shù)膫鶛?quán)，不再進(jìn)行清償;

5、注銷(xiāo)登記。企業(yè)破產(chǎn)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配完畢，企業(yè)法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產(chǎn)公司的原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)原公司登記。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第八條 向人民法院提出破產(chǎn)申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)提交破產(chǎn)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證據(jù)。

破產(chǎn)申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人的基本情況；

（二）申請(qǐng)目的；

（三）申請(qǐng)的事實(shí)和理由；

（四）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。

債務(wù)人提出申請(qǐng)的，還應(yīng)當(dāng)向人民法院提交財(cái)產(chǎn)狀況說(shuō)明、債務(wù)清冊(cè)、債權(quán)清冊(cè)、有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、職工安置預(yù)案以及職工工資的支付和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納情況。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零七條 人民法院依照本法規(guī)定宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)自裁定作出之日起五日內(nèi)送達(dá)債務(wù)人和管理人，自裁定作出之日起十日內(nèi)通知已知債權(quán)人，并予以公告。

債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后，債務(wù)人稱(chēng)為破產(chǎn)人，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)稱(chēng)為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)對(duì)債務(wù)人享有的債權(quán)稱(chēng)為破產(chǎn)債權(quán)。