城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為城市的最基本生活單元，也是城市最脆弱的地區(qū)，面廣量大，情況復雜，其更新改造工作任務十分繁重。尤其2020年初，突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情嚴重威脅了人們的生命，給城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的更新改造和安全健康再次敲響警鐘。如何樹立以人為本與生命至上的價值觀，回歸居住環(huán)境的初衷和生活質(zhì)量的保障，建設一個真正生態(tài)、健康、安全和美好的城市，值得我們深刻反思。
前幾日，北京市元甲律所物業(yè)部律師接待了一位北京市某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理的咨詢，是關于老舊小區(qū)改造、管道老化等原始建筑設計出現(xiàn)的歷史問題，由于這些問題，業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生了負面情緒。
 
物業(yè)公司經(jīng)理在中國裁判文書網(wǎng)看到了相關的判例，認為元甲律所關于物業(yè)合同糾紛的案子很有經(jīng)驗，遂來到律所進行了咨詢，希望元甲律師能夠出面處理矛盾糾紛。
 
元甲物業(yè)部律師在進行咨詢的過程中了解到，該物業(yè)公司受相關單位委托與招標，對某老舊小區(qū)進行物業(yè)管理服務，由于處于低樓層的戶主經(jīng)常發(fā)生主管道堵塞等問題，業(yè)主認為是物業(yè)公司的責任，投訴不斷，甚至出現(xiàn)了不繳納物業(yè)費的情形，這讓物業(yè)公司甚是頭疼。
 
但實際上物業(yè)公司已經(jīng)對主管道進行了定期的疏通和維護，業(yè)主遇到問題，也會及時解決，由于此樓宇是開發(fā)商建設初期對主管道的設計上的問題，才導致今日問題不斷，物業(yè)公司一直在職能范圍內(nèi)盡最大的能力去幫助每一位業(yè)主解決問題，但仍然是化解不了矛盾。
 
于是元甲律師來到該小區(qū)，和業(yè)主進行了面對面的溝通，拿著類似案件的判決給戶主進行了講解。
 
關于主管道等類似情況，元甲律師先給小區(qū)的業(yè)主進行普法，重點講解了關于物業(yè)服務管理包含的內(nèi)容。
關于物業(yè)的服務
物業(yè)管理包含的內(nèi)容：
1．物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；
2．物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；
3．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查；
4．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修管理；
5．供水、供電、供氣、電信等單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、設施維修養(yǎng)護時進行必要的協(xié)調(diào)和管理。
清潔方面的內(nèi)容：
1．物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
2．公共綠化、水景、建筑物的養(yǎng)護和管理。
對于戶主反饋自己家被主管道淹的情況，元甲律師和業(yè)主也耐心地進行了講解：
 
第一，如果物業(yè)公司未盡到管理義務，沒有定期疏通，戶主有相關的證據(jù)，證明是物業(yè)公司責任，可以根據(jù)財產(chǎn)損失聯(lián)系物業(yè)協(xié)商進行賠償。如果是某些業(yè)主私自改動管道導致其他業(yè)主受到損失，該行為屬于個人行為，則該侵權(quán)行為后果應由私自改動管道的業(yè)主承擔與物業(yè)公司無關。
 
第二，如果是業(yè)主行為不當，亂扔垃圾等不良使用行為，導致管道堵塞影響到其他業(yè)主不能使用，應由侵權(quán)業(yè)主直接承擔財物損壞責任。
 
第三，如涉及財產(chǎn)損失，有明確的侵權(quán)方，該侵權(quán)行為與物業(yè)服務合同不屬于同一法律關系，應另行訴訟解決。此時業(yè)主應及時協(xié)助查明原因，并不能因為侵權(quán)方的行為而不繳納物業(yè)費。
我們同時也告知了物業(yè)公司對于小區(qū)設施及主管道等方面的維護應盡的義務，也要對侵權(quán)行為協(xié)助查明原因，并列舉了相關法條。
如我國《民法典》第九百四十二條規(guī)定：物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人員應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。
 
又如《民法典》第二百八十六條之相關規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
 
經(jīng)過元甲律師的耐心講解，此時業(yè)主也明白了，物業(yè)服務范圍是有限的，需要彼此協(xié)助，彼此諒解，才能共筑文明社區(qū)。
案例來源：北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。